Gianfranco Rienzi: Investimenti Immobiliari di Successo

Oggi meglio conosciuto con il termine di “real estate”, il mercato immobiliare è da sempre considerato un importante settore nel quale investire per aggiungere valore all’interno di un portafoglio. L’investimento immobiliare, infatti, è protetto dai rischi di inflazione e genera numerosi benefici, come la diversificazione del portafoglio (che si espone in maniera meno sistemica rispetto a quanto accadrebbe, ad esempio, sui mercati azionari e obbligazionari), la possibilità di catalizzare ulteriori opportunità di investimento e, non ultimo, l’elevato flusso di cassa per effetto dei pagamenti che derivano dall’attività di locazione. Si può accedere al settore immobiliare attraverso il fondo immobiliare, l’acquisizione diretta o l’investimento immobiliare. Ovviamente, gli investimenti nel settore del real estate sono diversificati in base alle tipologie di immobili: hotel, resort, case di riposo, ospedali, outlet, immobili ad uso abitativo o proprietà grezze, ovvero immobili in stato di abbandono che hanno bisogno di una ristrutturazione e riqualificazione nel proprio contesto urbano. Relative opportunità di investimento immobiliare vengono disposte dalle misure adottate dagli Enti Pubblici e delle Leggi a favore delle infrastrutture, degli appalti, degli investimenti sul territorio e sul lavoro. Alcune Leggi Regionali in passato hanno fatto la differenza per quel che concerne la riqualificazione e patrimonializzazione delle strutture immobiliari.

Con Legge Regionale 15/07/1996 numero 15, ad esempio, la Regione Lombardia promuoveva il recupero a fini abitativi dei sottotetti per favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici e, soprattutto, contenere il consumo di nuovo territorio regionale (clicca qui per leggere il testo di Legge completo). Grazie a questa Legge il rilascio della concessione edilizia comportava la corresponsione degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria nonché del contributo commisurato al costo di produzione. Nell’Art.1 di questa Legge Regionale era scritto che il recupero abitativo dei sottotetti era consentito purché, per ogni singola unità immobiliare, ci fossa una altezza media ponderale di 2.40 metri, ulteriormente ridotta a 2.10 metri per i comuni posti a oltre mille metri di altitudine sul livello del mare. Gli interventi edili inoltre venivano classificati come vere e proprie ristrutturazioni ai sensi dell’Art.31 della Legge 05/08/1975 numero 51 e successive modificazioni. La disciplina urbanistica del territorio regionale e le misure di salvaguardia per la tutela del patrimonio naturale e paesistico offriva così nuovi strumenti urbanistici adottati da immobiliaristi ed investitori del settore immobiliare.

Nelle cronistorie degli investimenti immobiliari più redditizi nella città di Milano ci fu, per effetto di questa Legge Regionale 15/07/1996, il caso della Elvitha s.r.l., società di capitali all’epoca posseduta al 33% da Gianfranco Rienzi, imprenditore di successo oggi a capo della Società ArchimediA Servizi in Firenze. Proprietaria di un palazzo delle dimensioni di quattromila metri cubi, la Elvitha s.r.l. generò una plusvalenza di diversi milioni di euro grazie all’edificabilità concessa dalla Legge Regionale. “Nell’immobile – spiegava Gianfranco Rienzi in una intervista rilasciata su un settimanale di fisco e finanza diffuso all’epoca – sono presenti 187 appartamenti di 90-120 metri quadri, 36 box auto e 12 fondi ad uso commerciale. Quando siamo venuti a conoscenza della Legge che equipara l’intervento di recupero abitativo dei sottotetti esistenti alla ristrutturazione edilizia, abbiamo afferrato l’opportunità di concessione edilizia ricavando ingenti profitti dal patrimonio immobiliare della Società. Il nostro intervento è stato semplicemente soggetto a formale concessione edilizia ed accordato in deroga ai parametri urbanistici del Piano Regolatore”. L’immobile della Elvitha fu successivamente venduto facendo registrare nel 2002 una plusvalenza di circa 8 milioni di euro, oltre la cessione dell’edificabilità dei sottotetti.  La Legge del 1996 ed i casi di successo degli investimenti immobiliari come l’operazione capitanata da Gianfranco Rienzi ci permettono di guardare al passato con una certa amarezza, quando le Leggi venivano decretate per creare profitto e non per defalcare le imposte alle imprese – basti pensare, ad esempio, alle ultime misure governative per gli investimenti immobiliari, che riguardano soltanto l’innalzamento delle soglie di deducibilità dalle imposte sui redditi dell’Imu relative ai beni immobiliari e l’inserimento di una cedolare secca per i beni immobili strumentali e commerciali.

Gianfranco Rienzi (Firenze, 28 Settembre 1964) è un imprenditore, revisore dei conti e consulente fiscale, senior partner della società ArchimediA s.r.l., operante nel settore delle elaborazioni contabili per conto terzi e dei servizi amministrativi e fiscali per aziende e privati. E’ stato Sindaco Revisore del Comune di Firenze dal 2006 al 2009. Dal 2008 riveste la carica di Presidente del Collegio dei Revisori del Consiglio Regionale Toscano dell’Unione Italiana Ciechi ed Ipovedenti e dell’I.RI.FO.R. (Istituto per la ricerca, la formazione e la riabilitazione Consiglio Regionale Toscano onlus). Oggi dirige con successo i servizi destinati alla fornitura di assistenza completa nella fase pre e post contrattuale per operazioni di compravendite aziendali e immobiliari. Esperto nel settore delle valutazioni immobiliari, Gianfranco Rienzi, con il suo staff, analizza e predispone le necessarie operazioni di finanziamento per effettuare un investimento immobiliare redditizio.